Có hai cách tính toán giá xây nhà trọn gói đó là bóc tách khối lượng và lập dự toán theo từng hạng mục thi công. Và cách thứ hai đó là tính toán dựa trên diện tích xây dựng.
Tính chi phí xây dựng theo từng hạng mục thi công:
Đây là phương pháp đòi hỏi kinh nghiệm và sự tính toán tỉ mỉ để có thể đưa ra được một bản dự toán chính xác. Theo đó, đơn vị xây nhà trọn gói sẽ bóc tách khối lượng từng hạng mục thi công từ đó xác định các chi phí về vật liệu, nhân công, máy móc…
Tính giá xây nhà trọn gói theo diện tích xây dựng
Cách tính giá xây nhà trọn gói này được hầu hết các công ty xây dựng, nhà thầu áp dụng phổ biến cho những công trình nhà ở dân dụng. Với cách tính này thì chỉ cần lấy đơn giá xây dựng nhân với diện tích xây dựng sẽ cho ra chi phí của toàn bộ công trình.
1. Cách tính tổng diện tích xây dựng
Để chủ đầu tư và các đơn vị xây dựng chuẩn bị hồ sơ thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng cần được tính toán, từ đó, dự toán được giá xây nhà trọn gói.
Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN03:200/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng và hạ tầng kỹ thuật đô thị, diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng được quy định như sau:
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của tường bao thuộc tầng, bao gồm phần diện tích hành lang, ban công,…
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng, bao gồm tầng hầm, tầng nửa tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái.
Các cơ quan cấp phép xây dựng thường chỉ tính diện tích sàn sử dụng, các phần diện tích thừa bên ngoài căn nhà như giếng trời, sân thượng, ban công không được tính trong giấy phép.
Diện tích xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (phần móng, mái, sân, tầng hầm,…)
Chẳng hạn, bạn có diện tích đất là 30m2, dự định xây 1 trệt, 2 tầng, đổ mái đúc bằng, thì diện tích xây dựng được tính như sau:
- Tính theo sàn thì có 3 sàn và tổng diện tích là 90m2
- Tính theo mái thì cũng có 3 mái và tổng diện tích cũng là 90m2
Lưu ý: Có mái bên trên là hiển nhiên, có mái mới tính được diện tích sàn của lầu 2.
Vì vậy, bạn cứ tạo được bao nhiêu không gian sử dụng thì tính cộng lại sẽ ra diện tích xây dựng.
Trong đó:
Diện tích sàn
- Phần có mái che phía trên : 100% diện tích.
- Phần không có mái che nhưng có lát gạch nền : 50% diện tích.
- Ô trống trong nhà.
- Dưới 4m² tính như sàn bình thường.
- Trên 4m² : 70% diện tích.
- Lớn hơn 8m² : 50% diện tích.
Phần gia cố nền đất yếu
- Tùy vào điều kiện đất, điều kiện thi công mà sẽ quyết định sử dụng loại hình gia cố khác nhau như sử dụng gỗ hoặc cốt thép.
- Sử dụng phương pháp đổ bê tông cốt thép thì sẽ tính 20% diện tích.
Phần móng
- Móng đơn tính 30% diện tích.
- Đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi : 35% diện tích.
- Móng băng tính 50% diện tích.
Phần tầng hầm
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m so với code đỉnh ram hầm : 135% diện tích.
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.5m so với code đỉnh ram hầm : 150% diện tích.
- Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với code đỉnh ram hầm : 180% diện tích.
Phần sân
- Dưới 20m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền : 100%.
- Dưới 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền : 70%.
- Trên 40m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền : 50%.
Phần mái
- Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 10% diện tích của mái.
- Mái ngói vì kèo sắt : 60% diện tích của mái.
- Mái bê tông dán ngói : 85% diện tích của mái.
- Mái tôn tính 30% diện tích của mái.
Tùy theo diện tích và quy mô của công trình sẽ có cách tính hệ số diện tích khác nhau. Bạn có thể tham khảo và tự lên giá xây nhà trọn gói cho ngôi nhà của mình dựa trên hệ số áp dụng khi xây dựng dưới đây.
| KHU VỰC THI CÔNG | HỆ SỐ TÍNH |
|---|---|
| Tầng hầm có độ sâu từ 1 – 1,2m so với code vỉa hè | 150% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 1,3 – 1,5m so với code vỉa hè | 170% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 1,6 – 1,9m so với code vỉa hè | 200% diện tích |
| Tầng hầm có độ sâu từ 2m trở lên so với code vỉa hè | 250% diện tích |
| Phần móng công trình thi công móng băng | 50% diện tích tầng trệt |
| Phần móng công trình thi công móng cọc, móng đơn | 40% diện tích tầng trệt |
| Phần móng công trình thi công móng bè | 80% diện tích tầng trệt |
| Phần diện tích có mái che (Trệt, lửng, lầu,… sân thượng có mái che) | 100% diện tích |
| Phần diện tích không có mái che (sân thượng không có mái che, sân phơi,…) | 70% diện tích |
| Sân trước có diện tích <= 12 m2 | 80% diện tích |
| Sân trước có diện tích > 12 m2 (Trường hợp sân trước lớn có thể xem xét lại hệ số tính) | 70% diện tích |
| Sân sau (Trường hợp sân sau lớn có thể xem xét lại hệ số tính) | 70% diện tích |
| Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích <=8 m2 | 100% diện tích |
| Ô trống trong nhà mỗi sàn có diện tích >8 m2 | 50% diện tích |
| Mái bê tông cốt thép | 50% diện tích |
| Mái tôn -Bao gồm phần xà gồ sắt hộp và tôn lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 | 30% diện tích |
| Mái ngói kèo sắt -Bao gồm khung kèo và ngói lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 | 70% diện tích |
| Mái ngói BTCT -Bao gồm hệ ritô và ngói lợp -Tính theo hệ số mặt nghiêng, tối thiểu 1,4 | 100% diện tích |
| Khu vực cầu thang | 100% diện tích |
2. Cách tính giá xây nhà trọn gói chi tiết
2.1 Tính chi phí xây nhà dựa trên bóc tách khối lượng và lập dự toán chi phí
Bước đầu tiên, khi chủ đầu tư đã có bản thiết kế hồ sơ thi công hoàn chỉnh sẽ yêu cầu nhà thầu bóc tách dự toán chi tiết công trình.
Bóc tách khối lượng xây dựng công trình là việc xác định khối lượng công tác xây dựng cụ thể được thực hiện theo phương thức đo, đếm, tính toán, kiểm tra trên cơ sở kích thước, số lượng quy định trong bản vẽ thiết kế (thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công) hoặc từ yêu cầu triển khai dự án và thi công xây dựng, các chỉ dẫn có liên quan và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Như vậy dựa trên quy mô công trình mà dự toán được lập một cách chi tiết.
Cách tính giá xây nhà này có ưu điểm là tính cụ thể chính xác, cho phép gia chủ chủ động và hạn chế được mức thấp nhất các rủi ro về kinh tế. Đây cũng chính là lí do khiến cách này vẫn được coi là cách tính giá xây nhà trọn gói chính xác nhất.
Tuy nhiên thực tế nếu chủ đầu tư không am hiểu về chi phí vật tư cũng như cách tính nhân công xây dựng thì phương pháp này gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc đọc hiểu và triển khai thực hiện, đặc biệt là những chủ đầu tư không có điều kiện giám sát thi công đối với nhà thầu xây dựng.
2.2 Cách tính chi phí xây nhà dựa trên m2 xây dựng
Để đơn giản hóa bài toán tính giá xây nhà trọn gói và giúp chủ đầu tư có thể khái quát tổng thể về mặt chi phí xây dựng căn nhà nhanh chóng, hiện nay các đơn vị thiết kế và thi công xây dựng đang áp dụng cách tính chi phí xây nhà theo mét vuông xây dựng.
Cách tính này dựa trên những kinh nghiệm tính toán chi phí thi công xây dựng của các nhà thầu và coi đây là mức giá khái toán xây dựng, chúng tôi xin giới thiệu dưới đây để cho khách hàng có thể tham khảo và tự tính giá xây nhà trọn gói sơ bộ trước khi chuẩn bị xây dựng trong năm.
2.2.1 Xây nhà cấp 4 giá bao nhiêu 1m2
Tiền công xây dựng 1m2 nhà cấp 4
- Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện: 3.800.000 đ/m2
- Đơn giá xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay): 6.100.000 đến 7.300.000 đ/m2 (tùy thuộc vào mức độ đầu tư của chủ đầu tư)
Ví dụ tính giá xây dựng nhà cấp 4
VD: Tính diện tích xây dựng nhà cấp 4 diện tích khu đất 150m2, diện tích đất xây dựng 120m2, móng cọc, mái bê tông cốt thép (BTCT) thì diện tích xây dựng được tính như sau:
- Móng cọc: 120 x 40%= 48m2
- Phần tầng trệt: 120 x 100% = 120m2
- Mái BTCT: 120 x 50% = 60m2
==> Diện tích xây dựng (diện tích sàn):48 + 120 + 60 = 228m2
Khi đã tính được diện tích xây dựng, bạn lấy nó nhân với đơn giá xây dựng để tính toán chi phí xây dựng.
- Giá xây dựng phần thô: 228 x 3.800.000 = 866.400.000
- Giá xây nhà cấp 4 trọn gói: 228 x 6.100.000 = 1.390.800.000
Lưu ý: Bảng tính giá trên mang tính chất minh họa để quý chủ đầu tư hình dung cách tính giá xây nhà trọn gói bằng tổng diện tích xây dựng. Đối với những công trình có tổng diện tích xây dựng dưới 250m2 sẽ được báo giá chi tiết sau khi khảo sát thực tế. Để biết chính xác giá xây dựng nhà cấp 4 cho mình, bạn hãy chat ngay với chuyên viên hoặc liên hệ số hotline: 0876 02 8866. Munhaus luôn lắng nghe và giải đáp các thắc mắc, băn khoăn của bạn.
2.2.2 Chi phí xây dựng nhà phố 2 tầng
Ví dụ về tính giá xây dựng nhà phố 2 tầng 50m2:
Xây nhà Munhaus sẽ ước tính giá xây nhà phố trọn gói 2 tầng 50m2 với mức giá xây dựng trung bình thường thấy tại các địa phương là 6.000.000 đồng/m2
- Diện tích xây tầng trệt là: 50m2 * 6.000.000 = 300.000.000 đồng.
- Diện tích xây dựng lầu 1: 50m2 * 6.000.000 = 300.000.000 đồng.
- Móng: 50m2 * 30% = 15m2 * 5.000.000 (tính theo giá phần thô) =75.000.000 đồng.
- Mái tôn: 50m2 * 30% = 15m2 * 6.000.000 = 90.000.000 đồng.
- Tổng diện tích xây dựng nhà 2 tầng 50m2 là:
100m2 (1 lầu 1 trệt) + 21m2 (móng) + 21m2 (mái tôn) = 600.000.000 + 75.000.000 + 90.000.000 = 765.000.000 đồng.
Vậy Tổng chi phí xây nhà phố 2 tầng 50m2 ước tính sơ bộ sẽ là 765.000.000 đồng.
2.2.3 Giá xây nhà ống 3 tầng hết bao nhiêu tiền
Xây dựng một ngôi nhà ống 3 tầng có thể có giá dao động khoảng từ vài trăm triệu đồng đến vài tỷ đồng, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như khu vực, vật liệu xây dựng, diện tích, thiết kế, cũng như các yêu cầu cụ thể khác của chủ nhà.
Ở Việt Nam, mức giá xây nhà trọn gói có thể dao động như sau:
Nhà ống 3 tầng với diện tích trung bình khoảng 50m² đến 80m²: giá xây nhà trọn gói có thể dao động từ khoảng 1 tỷ – 2 tỷ đồng tùy thuộc vào các yếu tố như chất lượng vật liệu, thiết kế, độ phức tạp của công trình và khu vực xây dựng.
Nhà ống 3 tầng với diện tích trung bình khoảng 80 – 120m²: giá xây nhà trọn gói có thể từ khoảng 2 tỷ – 4 tỷ đồng.
Nhà ống 3 tầng có diện tích lớn hơn, khoảng trên 120m²: Giá xây nhà trọn gói có thể từ 4 tỷ đồng trở lên.
Tuy nhiên, các yếu tố khác như chất lượng vật liệu, thiết kế nội thất, độ phức tạp của công trình cũng sẽ ảnh hưởng đến chi phí. Để có một ước tính chính xác hơn, việc tư vấn trực tiếp với các chuyên gia xây dựng hoặc nhà thầu trong khu vực cụ thể của bạn là cần thiết.
Ví dụ: Các bạn muốn xây dựng trọn gói nhà ống 3 tầng có diện tích xây dựng 4m x 18m = 72m2 thì có thể tính giá xây nhà như sau:
- Diện tích tầng trệt: 72m2
- Diện tích tầng 2: 72m2
- Diện tích tầng 3: 72m2
- Móng: 72m2 x 40% = 28.8m2
- Mái: 72m2 x 50% = 36m2
Như vậy tổng diện tích căn nhà ống 3 tầng không bao gồm móng là: 280.8m2
Nếu xây dựng với vật tư khá thì tổng chi phí ước lượng khoảng = 1.432.000 vnđ.
Để biết chính xác cho phí xây nhà ống 3 tầng hết bao nhiêu tiền thì các bạn có thể tìm đến Xây dựng Munhaus.
2.2.4 Chi phí xây dựng nhà xưởng
Đơn giá xây dựng nhà xưởng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Bởi vậy, để có báo giá cụ thể xây dựng nhà xưởng, quý khách nên cung cấp đầy đủ các thông tin, yêu cầu của mình về loại hình nhà xưởng, vị trí địa lý, quy mô, yêu cầu kỹ thuật – thẩm mỹ, trang thiết bị,… Trong quá trình tiếp nhận thông tin và lên đơn giá xây nhà xưởng, các đơn vị thi công xây dựng nhà xưởng sẽ khảo sát và tư vấn báo giá cụ thể cho quý khách hàng.
Dưới đây là báo giá xây dựng nhà xưởng từ Munhaus theo từng hạng mục, các bạn có thể tham khảo
| Hạng mục | Đơn giá 2024 (đ/m2) |
| Xây dựng nhà xưởng khung thép | |
| Nhà kho nguyên liệu rời | 2,300,000 |
| Nhà kho nguyên liệu thành phẩm | 1,900,000 |
| Nhà xưởng 1 tầng 1 nhịp | 2,000,000 |
| Nhà xưởng 1 tầng nhiều nhịp | 1,850,000 |
| Nhà xưởng nhiều tầng nhiều nhịp | 2,500,000 |
| Xây dựng nhà kho | |
| Nhà xưởng, nhà kho, nhà để xe đơn giản | 1,500,000 – 1,900,000 |
| Nhà thép tiền chế cho công trình nhà xưởng khẩu độ lớn | 2,500,000 |
Lưu ý:
- Đơn giá thi công xây dựng nhà xưởng trên chỉ mang tính chất tham khảo, có thể thay đổi theo từng thời điểm khác nhau, có thể điều chỉnh theo quy mô, chất lượng vật liệu và thời gian thi công.
- Chi phí đặt nền móng được tổng hợp với chi phí vật liệu làm móng, nền và chi phí nhân công.
Để có báo giá chính xác theo nhu cầu xây dựng nhà xưởng, bạn vui lòng liên hệ trực tiếp đội ngũ kỹ sư của Munhaus hoặc để lại thông tin dưới đây để được tư vấn sớm nhất.
3. Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng
3.1 Kiến trúc và quy mô ngôi nhà
Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây nhà trọn gói của bạn. Để đảm bảo chi phí phù hợp bạn nên quan tâm đến lối kiến trúc xây nhà sao cho phù hợp. Những nhà có lối kiến trúc hiện đại nhưng nhiều chi tiết cầu kỳ, nhiều đường nét hoa văn sẽ có chi phí xây dựng nhà cao hơn những lối kiến trúc nhà đơn giản. Và nhà nhiều tầng sẽ nhiều tiền hơn nhà ít tầng.
3.2 Điều kiện thi công
Yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến giá xây nhà trọn gói chính là điều kiện thi công. Nhà có diện tích quá nhỏ, con đường đi vào nhà có nhiều hẻm, ngóc ngách sẽ xây dựng khó khăn hơn những nhà có diện tích lớn và ở vị trí thuận lợi, thoáng đãng.
Các nhà xây dựng trong hẻm nhỏ gây khó khăn cho việc ép cọc, đổ bê tông tươi, vận chuyển vật tư, máy móc đến công trình. Vì không có chỗ để vật tư công trình nên sẽ gây khó khăn trong việc vận chuyển vật tư, làm ảnh hưởng đến chi phí nhân công và nâng cao giá thành xây dựng lên rất nhiều.
3.3 Địa điểm xây dựng
Tùy vào điều kiện của từng khu vực mà sẽ có giá xây nhà trọn gói khác nhau. Nhà ở các thành phố lớn sẽ có giá xây nhà trọn gói cao hơn ở những vùng nông thôn. Hoặc có khi ngay trên cùng một thành phố, tại mỗi khu vực quận, huyện sẽ cũng có giá thì công xây dựng khác nhau. Vì vậy tùy theo điều kiện của từng khu vực, từng địa phương sẽ có giá xây dựng nhà khác nhau.
3.4 Chi phí vật tư xây nhà
Chi phí mua vật tư xây dựng hầu như chiếm phần lớn giá xây nhà trọn gói. Nên khi nói chi phí xây dựng nhà chính là chi phí mua vật tư thì không sai chút nào. Việc lựa chọn vật tư của thương hiệu nào hay chất lượng của vật tư ra sao cũng ảnh hưởng đến xây nhà trọn gói. Mà mỗi thời điểm xây dựng khác nhau lại có những giá vật tư khác nhau. Vì vậy chi phí phát sinh trong việc xây dựng nhà là điều không thể tránh khỏi.
Các hạng mục công việc không cố định trong xây dựng phần thô và phần hoàn thiện. Mỗi một nhà, mỗi một công trình lại có quy mô và kiểu cách thiết kế khác nhau, có nhà có diện tích lớn có nhà lại được xây dựng trên diện tích nhỏ. Nên khi tính toán giá xây nhà trọn gói, mỗi ngôi nhà, mỗi một phong cách sẽ có chi phí xây dựng khác nhau hoàn toàn.
3.5 Nhà cung cấp vật tư
Hiện nay có rất nhiều nhà cung cấp vật tư cho công trình xây dựng nhà. Đối với nhà thầu trọng chữ tín, tùy thuộc vào chủng loại vật tư gia chủ lựa chọn, nhà thầu sẽ báo giá chính xác nhất, bám theo hồ sơ thiết kế để không phát sinh chi phí.
Thông thường, các nhà thầu uy tín, có năng lực đều báo giá hoàn thiện theo thiết kế và chủng loại vật tư do gia chủ chọn lựa chứ không báo giá theo m2 thật rẻ rồi tính chi phí phát sinh sau. Vì vậy, khi lựa chọn nhà thầu, gia chủ cần lưu ý không chỉ nhìn báo giá mà còn phải tìm hiểu để đánh giá năng lực thiết kế, quy trình làm việc, hình ảnh, thương hiệu của nhà thầu, tránh trường hợp chỉ chọn đơn vị báo giá rẻ nhất rồi sử dụng vật tư không đảm bảo hoặc tính chi phí phát sinh về sau.
3.6 Chi phí nội thất
Yếu tố cuối cùng quyết định đến chi phí xây dựng nhà chính là chi phí nội thất. Dịch vụ xây nhà trọn gói sẽ không kèm theo phần nội thất như: bàn ghế, giường, tủ quần áo, tủ bếp,…
Nội thất có giá cả rất đa dạng và phong phú nên do có nhiều chủ nhà xây nhà lần đầu sẽ thắc mắc không biết nội thất có giá bao nhiêu, có đắt không để dự trù thêm khoản chi phí này. Trước khi xây dựng nhà bạn phải đi tham khảo giá của thị trường nội thất để có thể tính toán được chính xác nhất chi phí dành cho phần nội thất và dự trù chi phí cho phần này.
4. Đơn vị thi công xây nhà trọn gói
Munhaus là đơn vị tư vấn xây nhà trọn gói tại các tỉnh Miền Bắc. Trải qua nhiều năm phát triển và làm nghề, chúng tôi sở hữu cho mình một đội ngũ kiến trúc sư nhiều năm kinh nghiệm cùng đội ngũ thi công lành nghề. Munhaus đã và đang nhận được sự tin tưởng và lựa chọn của nhiều khách hàng từ thiết kế đến thi công nhà phố, chung cư, biệt thự, từ sửa nhà trọn gói đến xây nhà trọn gói.
Tự hào là một trong những đơn vị hàng đầu miền Bắc trong lĩnh vực xây nhà trọn gói. Chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng:
- Thiết kế độc quyền, mang dấu ấn cá nhân trong từng sản phẩm
- Xây dựng các phương án thiết kế và thi công đúng nhu cầu
- Thi công đồng bộ, đảm bảo giống đến 99% so với thiết kế
- Bảo đảm tiến độ các dự án như đã cam kết
Munhaus hướng đến việc tạo ra một không gian sống tinh tế và độc đáo, phản ánh những mong muốn cá nhân của từng khách hàng, đồng thời thể hiện tính hiện đại và sự sáng tạo trong từng thiết kế. Sứ mệnh của chúng tôi đó là nâng cao chất lượng cuộc sống của khách hàng. Giúp gia chủ khẳng định được vị thế xứng tầm khi đặt trọn niềm tin và trọng trách cho Munhaus bằng những thiết kế chỉn chu và độc bản không lặp lại ở bất cứ đâu trên thị trường.
5. Thông tin liên hệ đơn vị xây nhà trọn gói Munhaus
Munhaus – Công ty cổ phần Kiến trúc và Nội thất Munhaus
- Trụ sở chính Hà Nội: Số 6, ngách 460/44 Khương Đình, Hạ Đình, Thanh Xuân, Hà Nội
- Chi nhánh Hải Phòng: Lô B6 01 KĐT Hoàng Huy Mall, Kênh Dương, Lê Chân, Hải Phòng
- Hotline: 0876 02 8866
- Email: cskh.munhaus@gmail.com
- Website: www.munhaus.vn
- Fanpage: https://www.facebook.com/Munhaus.vn
