Chi phí xây dựng gồm những hạng mục nào? Cách lên kế hoạch dự trù chi phí xây dựng đối với một diện tích đất cụ thể? Đó là những thắc mắc của không ít gia chủ khi chuẩn bị xây dựng nhà ở
Sau đây, Xây dựng Munhaus xin được đưa ra chi phí xây dựng cho những hạng mục quan trọng mà gia chủ cần lưu tâm khi lên kế hoạch xây dựng. Khi đã hiểu rõ các thông tin, anh chị có thể dự toán được toàn bộ chi phí để xây ngôi nhà của mình. Và nhận biết được sự chênh lệch giữa báo giá với chi phí thực tế. Từ đó lựa chọn đơn vị thiết kế xây dựng phù hợp với tiêu chí của anh chị.
Chi phí xây dựng là gì?
“Chi phí xây nhà” là tổng số tiền mà gia chủ cần trả để thực hiện việc xây dựng một ngôi nhà. Nó bao gồm các khoản chi phí như vật liệu xây dựng, lao động, thiết kế, cơ điện, hoàn thiện, giấy phép xây dựng và các chi phí liên quan khác. Chi phí xây nhà có thể biến đổi dựa trên diện tích, thiết kế, chất liệu, địa điểm, công nghệ sử dụng và các yếu tố khác. Hiểu rõ về chi phí xây nhà giúp anh chị xác định ngân sách, lựa chọn dịch vụ xây dựng phù hợp và đảm bảo quản lý tài chính hiệu quả trong dự án xây nhà.
Các hạng mục ảnh hưởng đến chi phí xây dựng
Các hạng mục quan trọng khi tiến hành xây dựng nhà ở bao gồm:
- Công trình xây dựng chính (cơ bản):
- Đất đai và san lấp (nếu cần).
- Móng và cốt thép.
- Các bức tường và kết cấu nền.
- Cửa và cửa sổ.
- Nội thất và hoàn thiện nội ngoại thất:
- Sàn gỗ, gạch, hoặc nền nhà.
- Bếp, phòng tắm, vòi sen, bồn tắm, vòi nước, và thiết bị vệ sinh.
- Tủ bếp, quầy bar, và các thiết bị như tủ lạnh, máy giặt, và lò vi sóng.
- Đèn chiếu sáng và hệ thống điện nước.
- Điều hòa không khí và hệ thống sưởi ấm.
- Ngoại thất và công trình kiểng cảnh:
- Sân, hồ bơi, hoặc vườn.
- Lối đi, hè, và công trình đá cảnh.
- Hệ thống tưới nước, cây cỏ, và cây trồng.
- Các hạng mục tiện ích:
- Hệ thống điện, nước, và thoát nước.
- Hệ thống thông gió và điều hòa không khí.
- Hệ thống an ninh và báo động.
- Internet và truyền hình cáp.
- Các yếu tố bổ sung:
- Phí xin giấy phép xây dựng và các khoản thuế liên quan đến xây dựng.
- Các chi phí khác:
- Các khoản dự trữ cho các chi phí phát sinh
- Các khoản tiền dự phòng cho thay đổi trong thiết kế hoặc nguyên vật liệu.
- Các khoản chi phí hoàn thiện dự án và đảm bảo chất lượng công trình.
- Nhân công và thiết kế
- Nhân công xây dựng và các nhà thầu.
- Các dịch vụ thiết kế, bao gồm kiến trúc sư, kỹ sư, và nhà thiết kế nội thất.
Chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng
Trong cấu thành chi phí xây nhà, chi phí dọn dẹp và giải phóng mặt bằng là phần công việc mà hầu hết các gia chủ phải tự mình thực hiện để bàn giao mặt bằng trống cho đơn vị thi công. Công tác chuẩn bị này tiêu tốn không ít thời gian cũng như tài chính.
Đặc biệt là trong trường hợp xây nhà mới trên nền nhà cũ thì chi phí dọn dẹp, giải phóng mặt bằng là không nhỏ. Gia chủ sẽ phải phá dỡ bê tông, cấu kiện ngầm cũ, chặt bỏ cây xanh, hút hầm cầu, đổ cát san lấp mặt bằng…. Sau đó, bàn giao lại mặt bằng trống cho đơn vị thi công.
Mức phí phá dỡ công trình, dọn dẹp, và bàn giao từ A-Z được tính theo Đơn giá/m2 x Tổng điện tích công trình. Thường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô, kết cấu, vị trí và công trình có thu hồi được vật tư hay không?
Diện tích xây dựng
1. Khái niệm diện tích xây dựng
Diện tích xây dựng là diện tích mà các công ty xây dựng dùng để tính giá xây nhà. Là phần nằm trong chu vi công trình. Cụ thể:
- Diện tích các tầng hầm, trệt và lầu bằng diện tích sàn của tầng đó, bao gồm cả ban công. Trừ đi diện tích cầu thang và ô thông tầng.
- Diện tích móng bằng diện tích sàn tầng trệt.
- Diện tích mái bằng diện tích bề mặt mái, không phải là diện tích sàn mà là phần diện tích được che phủ.
- Diện tích sân thượng, sân trước, sân sau.
- Diện tích ô trống thông tầng bằng diện tích không gian trong chu vi ô thông tầng đó.
- Diện tích cầu thang bằng tổng diện tích các bậc cầu thang cộng lại.
Từ đó, ta có công thức tính diện tích xây dựng như sau:
Tổng diện tích xây dựng = DT Móng quy đổi + DT Sàn trệt + DT Sàn các lầu + DT Mái hệ số nghiêng + DT Sân quy đổi + DT các công trình phụ quy đổi
2. Khái niệm “Quy đổi” trong diện tích xây dựng
Tùy loại hạng mục công trình, diện tích xây dựng sẽ lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng diện tích gốc.
Cụ thể, ta có công thức quy đổi sau:
Diện tích xây dựng = diện tích x hệ số %
Nhìn chung:
- Đối với sàn trệt, lửng và lầu, diện tích xây dựng sẽ bằng diện tích gốc nên hệ số quy đổi là 100%.
- Tầng hầm có diện tích xây dựng lớn hơn diện tích gốc.
- Còn lại các hạng mục khác có diện tích xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng diện tích gốc.
- Ngoài ra, trên thực tế sẽ có sự phát sinh chi phí với những thiết kế khó. Cầu thang ziczac hay cầu thang console chi phí sẽ cao hơn cầu thang tấm.
Hệ số diện tích quy đổi có thể áp dụng khác nhau giữa các công ty xây dựng. Từ đó, cách tính chi phí xây nhà giữa các công ty có thể sẽ có khác biệt. Anh chị chủ nhà cần kiểm tra và tìm hiểu kỹ đảm bảo hiểu rõ từng hạng mục quy đổi cụ thể để tính toán chi phí xây nhà gần sát nhất.
3. Hiểu rõ diện tích xây dựng mang lại lợi ích gì?
Gia chủ hoàn toàn có thể dự toán chi phí thực tế đúng đến 90% nếu hiểu rõ khái niệm diện tích xây dựng và cách tính chi phí. Từ đó có kế hoạch sử dụng ngân sách phù hợp để xây dựng nên tổ ấm của riêng mình.
Chi phí thiết kế – Khoản chi nhỏ nhưng đáng giá
1. Tầm quan trọng của bản vẽ thiết kế nhà
Chi phí thiết kế chỉ chiếm 2-3% tổng chi phí xây dựng nhà nhưng có thể ảnh hưởng 20-30% chi phí phát sinh trong quá trình triển khai xây dựng. Nên, việc chi trả cho chi phí thiết kế là hoàn toàn cần thiết và đáng tiền.
Trên thực tế, mặc dù rất muốn sở hữu một công trình đẹp với phong cách riêng, nhưng nhiều gia chủ không muốn “tốn” thêm chi phí thiết kế. Giải pháp thường được lựa chọn chính là đi “mượn” hoặc mua thiết kế có sẵn.
Song, việc “vay mượn” hay mua lại này có một số nhược điểm như sau:
- Bản vẽ sẽ không khớp 100% với diện tích đất hoặc xây dựng.
- Bản vẽ không phù hợp với gu thẩm mỹ, sở thích và thói quen sinh hoạt của các thành viên trong gia đình.
- Bản vẽ không tối ưu được công năng.
Trong khi việc thiết kế lại đem tới những lợi ích to lớn:
- Dựng nên vẻ ngoài riêng biệt, đẹp mắt, thu hút cho tổ ấm.
- Diễn giải mặt bằng bố trí, kích thước, diện tích, thông tin vật liệu xây dựng, sơ đồ điện nước phục vụ quá trình thi công. Từ đó đảm bảo tính chính xác giữa bản thiết kế và công trình thực tế. Đảm bảo công trình xây đúng với quy định, quy hoạch tại từng địa phương.
2. Vậy chi phí cho một bản vẽ thiết kế là bao nhiêu?
Hiện nay, chi phí thiết kế nhà được tính theo công thức cơ bản:
Tổng diện tích xây dựng ( còn gọi là tổng khối lượng thi công) x Đơn giá thiết kế/m2
Lưu ý:
- Thiết kế biệt thự cao hơn nhà phố 40,000 – 50,000 VNĐ.
- Thiết kế cổ điển, bán cổ điển cao hơn thiết kế hiện đại 40,000 – 70,000 VNĐ.
- Đơn giá thiết kế nhà phố hơn 1 mặt tiền sẽ có phát sinh +30,000 VNĐ/m2 cho mỗi mặt tiền thêm.
Vậy đơn giá thiết kế thường sẽ phụ thuộc vào yếu tố nào?
- Phong cách thiết kế
- Loại công trình thiết kế
- Quy mô công trình
- Tay nghề năng lực kiến trúc sư
- Mức độ chi tiết của bản vẽ thiết kế
Hiểu rõ đơn giá thiết kế nhà, cách tính cùng những lý do ảnh hưởng đến sự tăng hoặc giảm của đơn giá thiết kế nhà trọn gói sẽ giúp anh chị làm việc dễ dàng hơn với đơn vị thiết kế thi công.
Chi phí thủ tục pháp lý – Xin phép xây dựng
Xây nhà hợp pháp là vấn đề tối quan trọng và được rất nhiều gia chủ quan tâm. Chi phí xin phép xây dựng tuy không cao, nhưng lại mất nhiều thời gian và công sức nếu không am hiểu về quy định pháp luật hoặc không thỏa thuận được khi tranh chấp (nếu có) với các bên liên quan. Ví dụ như vấn đề chia ranh mốc xây dựng với hàng xóm.
1. Các loại thủ tục pháp lý xây dựng cần nắm
Một hành trình xây nhà cơ bản, anh chị cần quan tâm tới 6 loại thủ tục:
- Giấy phép xây dựng
- Cắm mốc xây dựng
- Xin cấp sở hữu nhà ở
- Xin cấp điện, nước
- Xin lắp đặt hệ thống nước thải
- Xin cấp số nhà
2. Chi phí pháp lý xây dựng là bao nhiêu?
Giấy phép xây dựng
Với mỗi thủ tục pháp lý, gia chủ cần có lưu ý nhất định để quá trình xin phép diễn ra thuận lợi. Ví dụ, tại Hải Phòng chi phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 50.000 VND/giấy phép, được thanh toán vào khâu cuối cùng khi gia chủ nhận giấy phép xây dựng. Nhưng trên thực tế với số tiền đó chắc chắn anh chị không thể xin được giấy phép. Bởi trước đó, anh chị cần chuẩn bị bộ bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Một bộ bản vẽ thiết kế đầy đủ theo đúng quy định của Luật xây dựng dao động từ 3.000.000 VND đến 10.000.000 VND hoặc hơn, tuỳ theo quy mô và diện tích.
Cắm mốc xây dựng
Chi phí cắm mốc giới theo quy định xây dựng và triển khai cắm mốc giới ngoài thực địa sẽ thay đổi tùy vào từng trường hợp cụ thể – theo Thông tư 10/2016/TT – BXD.
Xin cấp sở hữu nhà ở
Các loại phí phải nộp:
- Lệ phí trước bạ. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp là 0,5% tính theo bảng giá tính lệ phí trước bạ. Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của địa phương. Tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới, 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
- Thuế thu nhập cá nhân. Thuế nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Xin cấp điện – nước
Các khoản chi phí xin cấp điện bao gồm:
- Vật tư và nhân công để lắp đặt dây sau công tơ (trừ aptomat, cầu chì phía sau aptomat hoặc cầu chì bảo vệ công tơ)
- Thuế và các chi phí khác theo quy định của Nhà nước.
Chi phí lắp công tơ nước mới bao gồm:
- Cụm đồng hồ đo nước đối với trường hợp khách hàng lắp đặt mới.
- Khách hàng tách hộ sẽ do đơn vị cấp nước chịu chi phí. Trường hợp này áp dụng đối với các khách hàng nằm trong phạm vi cấp nước của công ty và khu vực dự án đã đầu tư toàn bộ tuyến ống phân phối và dịch vụ.
Xin lắp đặt hệ thống nước thải
Tùy theo trường hợp cụ thể chi phí xin lắp đặt hệ thống nước thải có thể thay đổi.
Xin cấp số nhà
Mức thu lệ phí cấp biển số nhà như sau:
- Nếu cấp mới thì không quá 45.000 đồng/1 biển số nhà.
- Nếu cấp lại thì không quá 30.000 đồng/1 biển số nhà
Nếu tự mình thực hiện công đoạn xin GPXD, anh chị cần tìm hiểu kỹ hơn khoản chi phí này qua bài viết Chi phí pháp lý xây dựng và những điều cần biết. Nhưng với gia chủ đã có kinh nghiệm xây nhà, có thể thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhanh gọn và dễ dàng hơn.
Chi phí xây dựng phần thô
Thi công xây thô là giai đoạn tạo nền móng, mái và khung xương ngôi nhà nhằm định hình hình dáng và các khu vực công năng. Đây là giai đoạn cực kỳ quan trọng, quyết định độ an toàn và bền vững của ngôi nhà. Đây cũng là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn, từ 55 – 60% tổng chi phí xây dựng.
Hiện nay cách tính giá nhân công xây dựng phần thô trong tổng chi phí xây dựng nhà (bao gồm vật tư và nhân công) được tính theo công thức:
Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá xây thô/m2
Đơn giá xây dựng phần thô bao gồm vật tư thô (cát, đá, gạch, xi măng…) và nhân công. Trên thị trường hiện nay đơn giá giao động từ khoảng 3.800.000 – 4.200.000 đồng cho phần thô.
Đơn giá xây thô sẽ chịu ảnh hưởng bởi 5 yếu tố.
- Quy mô công trình
- Nhân công xây dựng xây thô
- Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng
- Vật tư thô
- Bản thiết kế nhà
Chi phí vật tư hoàn thiện
Sau khi thi công phần thô (móng, tường bao, sàn, tầng…) sẽ đến giai đoạn thi công hoàn thiện gồm trát tường, sơn, láng sàn, lát gạch, lắp đặt hệ thống điện nước, nội thất…Phần chi phí vật tư hoàn thiện này sẽ được tính tách biệt với phần thi công thô trong cách tính chi phí xây nhà.
Hiện nay có 2 cách tính chi phí vật tư hoàn thiện.
1. Tính chi phí dựa trên m2
Cách tính này áp dụng khi khách hàng chọn một đơn vị thầu trọn gói vật tư hoàn thiện.
Tổng chi phí vật tư hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá trên 1m2
Về đơn giá xây dựng, mỗi nhà thầu sẽ cung cấp nhiều gói với mức giá khác nhau cho khách hàng lựa chọn. Sự chênh lệch giữa các mức giá là do khác nhau về chất lượng, thương hiệu vật tư…
Vì thế khi tham khảo bảng giá vật tư hoàn thiện, anh chị hãy kiểm tra kỹ bảng mô tả vật tư tương ứng với gói đó, ví dụ như sơn tường gì, bóng đèn hiệu gì, sàn gỗ hay gạch…
Trong quá trình triển khai, khách hàng có thể thay đổi chủng loại vật tư cho phù hợp với thực tế. Khi đó, công ty sẽ tính toán lại phát sinh tăng/giảm để gia chủ cùng theo dõi.
2. Tính tổng chi phí các vật tư cộng lại
Cách tính này áp dụng khi anh chị tự đi mua từng loại vật tư. Gia chủ sẽ chủ động tìm kiếm đơn vị cung cấp vật tư và mua sắm, còn phần nhân công thì thuê từ đơn vị xây dựng.
Với lựa chọn này, anh chị sẽ chọn lựa vật tư theo ý muốn và có thể tiết kiệm chi phí nếu mua được giá tốt từ nhà cung cấp quen biết. Tuy nhiên, với gia chủ không có nhiều kinh nghiệm mua vật tư, hoặc không quen biết nguồn cung cấp giá tốt, có thể mua phải vật tư kém chất lượng, không có bảo hành. Ngoài ra, đơn giá mua lẻ cao hơn so với công ty mua với số lượng lớn. Hoặc còn có chi phí kho bãi bảo quản trong trường hợp khách hàng mua vật liệu với số lượng lớn…
Phần vật tư hoàn thiện này sẽ chiếm khoảng 30% chi phí xây nhà. Do đó gia chủ cần đặc biệt quan tâm để có sự tính toán, dự trù chi phí phù hợp. Để giúp công tác dự trù chi phí hiệu quả, anh chị nên làm việc với đơn vị có kinh nghiệm để có sự tư vấn, lựa chọn vật liệu phù hợp với tổng thể. Đồng thời cũng giúp tối ưu chi phí hơn.
Kiến trúc sư có chuyên môn sẽ giúp khách hàng dự toán được chính xác đến 90%. Từ đó hạn chế rủi ro về vượt ngân sách.
Chi phí nhân công xây dựng thuê ngoài
Đối với trường hợp anh chị sử dụng bản thiết kế có sẵn, thuê đội ngũ thợ thầu ở ngoài thì chi phí nhân công là vấn đề cực kỳ phải lưu tâm.
Công thức tính chi phí nhân công
Tổng chi phí nhân công = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá nhân công/m2
Theo đó, đơn giá nhân công xây thô và hoàn thiện nhà phố cơ bản dao động từ 1.500.000 đ/m2 trở lên. Tùy theo diện tích nhà, phong cách thiết kế mà mức giá này sẽ có sự biến động.
Người thợ xây sẽ là yếu tố quyết định công trình thực tế có giống với bản vẽ hay không? Do đó, ở những dự án chuyên nghiệp, luôn phải có kiến trúc sư chủ trì và kỹ sư giám sát theo dõi quá trình thi công để đảm bảo được thi công phải đúng bản vẽ, và đạt chất lượng. Ngoài ra đơn vị chuyên nghiệp sẽ có phương pháp tổ chức và điều hành dự án tốt, giảm rủi ro chậm tiến độ, phát sinh chi phí.
Chi phí mua sắm nội thất
Chi phí mua sắm nội thất mới sẽ phụ thuộc vào thương hiệu và chất liệu sản phẩm. Món đồ có thương hiệu cao cấp và chất liệu tốt sẽ có giá cao hơn món đồ phân khúc bình dân.
Chi phí xây dựng sân vườn, cổng, hàng rào
Đây là phần chi phí xây dựng nhà mà rất nhiều gia chủ thường “bỏ quên” khi xây nhà. Thực tế khoản chi phí này là không nhỏ nếu anh chị có diện tích đất lớn, cần làm sân vườn, xây tường rào, và cổng.
1. Đối với sân vườn
Đối với phần sân vườn sẽ có hai khoản đó là thiết kế và thi công.
Chi phí thiết kế = Đơn giá thiết kế/m2 x Diện tích thiết kế.
Còn thi công sân vườn sẽ phụ thuộc vào diện tích, chủng loại nguyên vật liệu gia chủ lựa chọn và thời điểm thực hiện. Tương tự, xây hàng rào có rất nhiều lựa chọn, dao động tùy theo kết cấu (có đà kiềng, móng hoặc không đà kiềng). Hoặc loại vật tư (sắt, gạch ống, gạch block…), độ dày tường, chiều cao tường bao quanh.
2. Đối với tường rào, cổng rào
Đối với tường rào, cổng rào thì chi phí xây dựng được xác định dựa vào loại nguyên vật liệu xây dựng ( gạch ống, gạch block, sắt…), kiểu móng, chiều cao, độ dày của tường, cổng thường hay cổng nghệ thuật.
Ví dụ:
- Hàng rào móng bê tông cốt thép, tường gạch 10. Đơn giá xây dựng khoảng 2.300.000 VNĐ/m.
- Hàng rào bê tông kết hợp khung sắt. Đơn giá xây dựng khoảng 2.600.000 VNĐ/m.
Nói tóm lại, nếu ngôi nhà anh chị dự định xây có hạng mục này thì cần làm việc rõ với đơn vị thiết kế, thi công về mặt chi phí, để hiểu tường tận về chi phí tường rào, cổng nhà, sân vườn không kém phần quan trọng này. Đặc biệt, anh chị nên có được bản kê báo giá chi tiết trước khi quyết định các bước đi tiếp theo cho công trình của mình.
Các chi phí phát sinh khác
Như đã nói ở trên, việc dự trù chi phí xây nhà chỉ mang tính tương đối, không thể chính xác 100%. Trong quá trình xây nhà sẽ có những khoản phát sinh tăng – giảm ngoài dự kiến.
Các chi phí phát sinh khi xây nhà có thể gặp ở bất kỳ loại chi phí nào, từ thiết kế đến thi công. Sau đây là những nguyên nhân phổ biến khiến gia chủ phải chi trả thêm so với dự toán ban đầu:
- Không có kế hoạch cụ thể khi xây nhà
- Gia chủ thay đổi ý định trong quá trình xây dựng hoặc phát sinh nhiều hạng mục mới
- Đơn vị thiết kế không đủ năng lực
- Đội ngũ thi công không đủ năng lực
- Khách quan hoàn cảnh nhà vướng vào pháp lý
Xây dựng Munhaus
Điều quan trọng nhất khi xây nhà đó là tìm được một đơn vị uy tín, chuyên nghiệp, MINH BẠCH CHI PHÍ và có KHẢ NĂNG DỰ TOÁN SÁT VỚI THỰC TẾ. Đây cũng là một trong những tiêu chí hàng đầu của công ty thiết kế xây dựng Munhaus. Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, đội ngũ thi công giàu kinh nghiệm, làm việc bằng sự Tận Tâm.
Munhaus sẽ mang đến cho anh chị giải pháp thiết kế thi công xây dựng trọn gói, chất lượng và tiết kiệm nhất. Từ khâu thiết kế, lên kế hoạch tài chính toàn diện đến xây dựng, hoàn thiện công trình.
Munhaus sẽ đưa ra dự toán xây nhà chính xác nhất cho khách hàng đến 90%. Tất cả luôn đảm bảo quy trình chuyên nghiệp từ Tư vấn, Pháp lý, Thiết kế, Thi công, Bảo hành mang đến một công trình hoàn thiện, đúng ý.
Hy vọng bài viết từ Munhaus sẽ giúp anh chị dự trù được kinh phí khi bắt đầu lên kế hoạch xây dựng ngôi nhà của riêng mình.
